המשכנתא - סוגי המשכנתאות ומסלולי ההחזר 

מאמר זה נועד להכרת סוגי המשכנתאות בשוק ומסלולי ההחזר הנפוצים
סוגי המשכנתאות הנפוצות:
? משכנתא בריבית קבועה לא צמודה- הקרן והריבית לא צמודות למדד, ואילו הריבית קבועה. זהו המסלול הכי בטוח (ולכן גם יקר יותר). למשל 6.5% ל-20 שנים - לא משנה מה יקרה למדד יוקר המחייה ומה יקרה לריבית בנק ישראל, התשלום הכולל יהיה 6.5% לשנה על המשכנתא.
? משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד. הקרן והריבית צמודות למדד, הריבית עצמה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא (למשל מדד+3.5% ל-20 שנה).
? משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד - למעשה זהו מסלול הפריים. הקרן והריבית לא צמודות למדד, הריבית עצמה משתנה מדי חודש.
? משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד. הקרן והריבית צמודות למדד, הריבית עצמה משתנה כל X שנים (1,2,5 וכדומה) על פי עוגן שנקבע מהסכם ומרווח מאותו עוגן. העוגן יכול להיות ממוצע תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות מדד או ממוצע הריביות על משכנתאות במועד החידוש או עלות גיוס ההון של הבנק בו לוקחים את המשכנתא.
? משכנתא בריבית קבועה צמודת מט"ח - לרוב נקבעת במונחי ריבית ה-LIBOR שהיא ריבית בין-בנקאית הנקבעת בלונדון. למשל ליבור+2% לשנה. כאן הקרן צמודה למטבע כלשהו (לרוב דולר) ואילו הריבית משתנה בהתאם ללייבור.
? ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5% כפי שמפרס הנגיד בנק ישראל בכל יום שני האחרון בחודש קלנדרי.
? לוח סילוקין שפיצר לוח זה מבוסס על החזרים בתשלומים שווים של קרן ההלוואה. חישובי הלוח נעשים על פי שיטת ריבית דריבית. בלוח זה, ככל שחולף הזמן, גדל מרכיב הקרן וקטן מרכיב הריבית בתשלום החודשי.
? לוח סילוקין קרן שווה= ההלוואה מוחזרת בפריסת תשלומים חודשיים על בסיס תשלום שנקבע מראש כשהריבית להלוואה משולמת על פי יתרת הקרן בכל חודש ולפי הריבית של אותו החודש. החלק בהחזר שהינו על חשבון הקרן נשאר קבוע לכל התקופה אך גובה ההחזר החודשי הולך וקטן לאורך התקופה שכן תשלומי הריבית קטנים ככל שיתרת הקרן מצטמצמת